Mille alusel ja kuidas toimetada, kui olete korteriomanik mitme korteriga majas?

Aeg-ajalt tuleb ette, et valda pöördutakse murega, kui on tekkinud arusaamatused ühes majas elavate naabrite vahel seoses korteriomanike kaasomandisse kuuluva maja katuse, konstruktsioonide, kütte-, vee- ja elektrisüsteemi remontimise või territooriumi kasutamise pärast või on probleemid tekkinud tühjalt seisvate korterite omanike poolt maja kaasomandi majandamisse leige suhtumise pärast.

Siin tuleb korteriomanikele appi Korteriomandi- ja korteriühistu seadus, mille kohta leiab selgitusi Justiitsministeeriumi kodulehelt.

2018. aasta 1. jaanuaril jõustus 2014. aastal vastu võetud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Sellega asendati kaks varem kehtinud seadust – korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS) – ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted.

Uue seaduse kohaselt majandatakse kõiki korteriomandeid iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekkis koos korteriomandite loomisega. Olemasolevatele korteriomanditele, mida majandati kuni uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis, lõi riik ise korteriühistu.

Automaatsete korteriühistute moodustamist ja korteriühistute registrisse kandmist, samuti olemasolevate korteriühistute kandmist MTÜ-de registrist korteriühistute registrisse alustas justiitsministeeriumi registrite ja infosüsteemide keskus (RIK) 2017. aasta viimastel päevadel ja 2018. aastal jõuti sellega lõpule.

Kõige lihtsam on korteriühistut otsida tema seadusjärgse nime järgi korteriühistute registrist (kasutades e-äriregistri päringusüsteemi), sest selles nimes sisaldub kinnisasja aadress. Otsimiseks piisab ka nime osast, näiteks asula või tänava nimest.

Korteriühistuga majad

KrtS-i jõustumisel olemas olevad korteriühistud jätkasid oma tegevust, nendele põhimõttelisi muudatusi ei toimunud. Alles jäi nii korteriühistu nimi (ka selline nimi, mis ei sisalda aadressi) kui ka põhikiri. Põhimõtteliselt ei toonud uus seadus ka kaasa vajadust põhikirja muuta. Samas võiks kõik korteriomanikud oma ühistu põhikirja siiski värske pilguga üle vaadata, sest neis võib leiduda sätteid, mis ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. Näiteks kui põhikirjas on sätted selle kohta, kuidas juhatus otsustab isiku korteriühistu liikmeks saamise üle, samuti esineb sätteid, mis näevad võimaluse korteriomanik korteriühistu liikmete hulgast juhatuse või üldkoosoleku otsusega välja arvata. Kui tavalise mittetulundusühingu puhul on sellised sätted igati asjakohased, siis korteriühistu puhul mitte. Korteriühistu liikmeks saamine kaasneb automaatselt korteriomanikuks saamisega, samuti saab korteriühistu liikmest vabaneda ainult KOS-is sätestatud korras korteriomandi võõrandamise nõude esitamisega.

Ilma korteriühistuta majad

Kõigis nendes majades, kus korteriomanikud 2018. aastaks ise korteriühistut moodustanud ei olnud, loodi automaatselt n-ö seadusjärgne korteriühistu. See tähendab, et korteriühistute registri pidaja avas registris uue korteriühistu registrikaardi, millel on kirjas korteriühistu nimi ja mis on seotud kinnistusraamatus sama kinnisasja korteriomanditega. Sellise korteriühistu nimeks saab kinnisasja aadress koos täiendiga „korteriühistu“. Näit. Toila vald, Kohtla-Nõmme alev, Jaama tn ... korteriühistu .

N-ö seadusjärgse korteriühistu loomine ei tähenda seda, et keegi määrab automaatselt sellele korteriühistule ka juhatuse liikmed, see ülesanne jääb ikkagi korteriomanikele endile. Kui korteriomanikud on KOS-i alusel ametisse nimetanud valitseja, esialgu jätkab see valitseja tegevust.

Seadusjärgsel korteriühistul ei ole esialgu põhikirja. Kui korteriomanikele see sobib, s.t ei soovita seaduses sätestatust erinevaid reegleid kehtestada, siis on ilma põhikirjata tegutsemine täiesti võimalik, sest KrtS ei nõua korteriühistult põhikirja olemasolu.

Kuni kümne korteriomandiga majad

Eraldi reeglid kehtiva väikeste majade jaoks, kus on kuni kümme korteriomandit. Kuigi korteriühistu tekib sõltumata korteriomandite arvust, on kuni kümne korteriomandiga majas korteriühistu juhtimine võimalik ka ilma eraldi juhatust valimata. Sellisel juhul loetakse kõik korteriomanikud ühise esindusõigusega juhatuse liikmeteks. See tähendab, et korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut. Selliselt juhitud korteriühistu võib pidada kassapõhist raamatupidamist ega pea koostama ega esitama majandusaasta aruannet. Need võimalused kehtivad kõigile väikesete majade korteriomanikele sõltumata sellest, kas nad olid enne KrtS-i jõustumist korteriühistu asutanud või mitte.

Keda KrtS ei puuduta?

Esiteks ei puuduta KrtS kinnisasja n-ö tavalisi kaasomanikke ja seda ka siis, kui on sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe selle kohta, et iga kaasomanik kasutab hoonest kindlat osa (korterit). Selliste omanike suhteid reguleerib jätkuvalt asjaõigusseadus.Teiseks ei puuduta uus seadus reaalosadeks jagatud hoonete omanikke. Sellised hooned on eelkõige ridaelamud, kus iga ridaelamuboks on eraldi kinnisasi ja puudub kaasomandi osa.Kolmandaks ei puuduta uus seadus hooneühistuid ja nende liikmeid. Hooneühistu on tulundusühistu, mille liikmed kasutavad hooneühistule kuuluvat hoonet. Eelkõige tegutsevad sellises vormis endised garaažiühistud.

Refereeritud: https://www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/praktilisi-nouandeid/korteriomandi-ja-korteriuhistuseadus

Korteriomandi ja korteriühistu seadust järgides on lihtne ka väiksemate korteriomandite arvuga korteriühistutes kokku kutsuda juriidilist jõudu omav maja üldkoosolek ning ühiselt vastu võtta otsuseid kaasomandi remonditööde teostamiseks, trepikodade ja keldri elektriarvete tasumiseks, maa kasutamiseks, parkimisalade määramiseks, lemmikloomade pidamiseks jne.

Valdavalt tegutsevad Toila valla kortermajades tublid ja töökad korteriühistud. Korteriomanikud majandavad ühiselt kaasomandit, mille tulemusena tõuseb ka korteriomandite väärtus. Esiletõstmist väärivad korteriühistud, kus majasid on jõudu-mööda remonditud ja kaasajastatud. Nüüd on Voka alevikus esimesed korteriühistud valmis järgmise sammu astuma koos KREDEX toetusega ning täieliku rekonstrueerimise tööd juba käivad.

Soovime jõudu korteriühistute juhatustele ja head tahet kõikidele korteriühistute liikmetele!

Kuidas leida vajalikku teavet

Eesti Korteriühistute Liit https://ekyl.ee, siit saab nõu korteriühistut puudutavatele küsimustele.

Registrite Infosüsteemide Keskus, e- äriregister https://ariregister.rik.ee - siit leiab korteriühistu juriidilised andmed. Näit.Toila vald, Kohtla-Nõmme alev, Jaama tn ... korteriühistu

Riigi Teataja https://www.riigiteataja.ee/ , siit leiab “Korteriomandi- ja korteriühistuseadus” vastu võetud 19.02.2014, jõustumine 01.01.2018 (lühend-KrtS)

Maa-ameti geoportaal https://xgis.maaamet.ee, siit leiab aadressi järgi kinnistu piirid ehk katastrikaardi.

Signe Müür

vallavara- ja heakorraspetsialist